按揭贷款 101：如何在加拿大贷款购买第一套住房

在加拿大拥有一套住房，对于许多新移民来说是梦寐以求的目标。与其他规模较小的资产不同，购买房屋或房产涉及一大笔财务投资。

作为新移民，在加拿大贷款购置第一套住房时，您可能会有许多疑问。在这篇文章中，我们将带您了解申请按揭贷款的基础知识，概括隐藏成本，并提供一些预算小贴士和建议，以帮助您购房。

什么是按揭贷款？

按揭贷款是一种由银行或放贷人发放的贷款。按揭贷款让潜在买家不必支付全款，就能购买心仪的房屋或房产。银行提供的最高按揭比例为 95%，但存在一些限制。

按揭贷款固定利率与浮动利率

在加拿大，按揭贷款的利率有两种类型。借款人可以选择 –

固定利率：不会发生波动，适用于预先确定的时间段（又称为“期限”）。一般来说，大多数人选择的期限为 5 年。
浮动利率：随贷款基础利率的变化而波动 – 主要受加拿大银行 (BoC) 制定的政策利率影响。加拿大主要的银行和金融机构均采用优惠贷款利率作为年利率，用于设定浮动利率贷款和信贷额度借款（包括浮动利率按揭贷款）的利率。根据您的金融机构或放贷人，您可以从浮动利率转换为固定利率，且不需要支付额外费用。请务必向您的放贷人核实任何基于优惠贷款利率的付款变化，并审查所有潜在风险。

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在加拿大贷款购买第一套住房的 5 个步骤

1. 联系按揭贷款专家

在加拿大购买房屋或房产的第一步是，联系从事按揭贷款的金融机构或放贷人。
他们能够结合您自身的独特情况为您提供指导。

一般而言，申请按揭贷款须符合三项主要条件:

首付：这是您购买房屋或房产时需要支付的现金。对于不超过 50 万加元的购房交易，最低首付金额一般为总费用的 5%，但也可以根据其他因素而变动，其中包括您在加拿大的身份（永久居民、临时外国工作人员、学生等）、拥有的资产和个人收入等。对于 50 万至 99.9 万加元的购房交易，最低首付比例为 10%，而对于价值超过 100 万加元的房屋，最低首付比例为 20%。
信用记录：通常来说，借款人需要提供在加拿大或原籍国一年的信用记录。如果支付了大笔首付，则可能对信用记录不作要求。这种情况下，可能会参考您在加拿大的其他个人资产。建立良好的信用记录需要时间；因此，在您来到加拿大后，应尽快着手此事。
偿还按揭贷款保证：金融机构或放贷人通常会评估您能够偿还贷款的方式。在批准按揭贷款的申请时，他们会考虑您现有的收入来源（提供 90 天的记录）以及在加拿大赚取收入的潜力。

按揭贷款所需的文件：

根据您在加拿大逗留的时间长短，您可能需要提供前雇主为您出具的收入证明、银行对账单、投资记录以及您在原籍国为期 12 个月的信用记录。
最好在加拿大拥有两个独立的信用记录。要获得两个信用记录，可以持有两张信用卡、出示另一笔贷款、或者单独的信用交易。
如果一份申请中有两位或以上的借款人，确保每位申请者都有自己的个人信用报告。

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2. 获得购买新房的预先批准和预算

下一步，建议获得按揭贷款的预先批准。获得预先批准，表明您已经符合获得按揭贷款的基本资格标准（首付、信用记录和收入）。作为预先批准过程的一部分，银行会向您说明房屋的最高购买价格，并介绍首付的概念。

在提供所需的全部文件后，可以在较短的时间内获得预先批准。

房屋购置规划和预算小贴士：

您可以利用银行提供的购买价格和首付信息，为您的房屋/房产购置制定预算。
研究违约保险，并询问增加首付金额会对违约保险产生什么影响。违约保险通常适用于首付低于 20% 的情况。
向您的顾问咨询关于支付额外款项和提前还清按揭贷款的灵活安排。
您的预算还需要考虑 –
- 律师费用，他将协助完成房屋购置的资金转移和变更房产所有权的过程。律师费介于 2,000 至 3,000 加元之间。
- 土地转让税，具体视所在的省份而异。税费基于房产购买价格的百分比。由于各省份的税率不同，土地转让税的费用可能是一笔大开销。例如，阿尔伯塔省没有土地转让税，但不列颠哥伦比亚省有。一些城市还会收取额外的土地转让税（如多伦多），基本上是您税费的一倍。
- 房屋勘验专家可以提供维修费用估算，并指出是否有任何潜在的问题或隐患需要解决。勘验专家的费用介于 500 至 700 加元之间。
- 修复费用，针对勘验中发现的问题（如白蚁、地基裂缝、管道等）。
- 维护费用 – 房主必须缴纳各种经常性或一次性的维护费用，如屋顶修缮、移除树木、庭院维护等。维护费用因房屋的年限和大小而异。一般来说，每年可按购房价格的百分之一安排维修预算。对于公寓，房主通常需要每月缴纳固定的维护费用，方可使用大楼里的公共设施。
- 保险费 – 可以选择和增添人寿、残疾、重大疾病和收入损失等按揭贷款保险，确保在任何意外情况下都能得到保障。这些保险通常需要支付保费，保费包含在您的按揭贷款付款金额中。
- 商品和服务税/统一销售税，针对新房或经过大面积装修的房屋。
- 产权保险的保障范围包括与产权欺诈、问题调查、产权问题以及房屋所有权质询有关的损失。
- 服务费由公用事业公司收取，用于接通电力、天然气、互联网和电话服务。
- 其他税费，针对以非加拿大永久居民的身份购买房产的情况。
- 评估费 – 作为按揭贷款的审批流程之一，按揭贷款机构可能要求您进行评估。评估师将针对您要购买的房屋市场价值提供专业意见。评估费一般介于 350 至 500 加元之间。
- 搬迁成本 – 入住之前，您可能还需要支付搬家费、仓储费和邮址变更费。
- 家具和电器 – 您可能需要为您的房子添置新的家具和/或电器。

3. 评估使用首次置业买家奖励

加拿大政府提供了首次置业买家奖励，帮助加拿大各地的居民顺利购置首套住房。该计划向买家提供房屋购买价格 5%（如果是新房，则为 10%）的无息贷款，用于支付首付款。这有助于降低您的按揭贷款持有成本，减轻您在获得房屋所有权过程中的负担。在出售房屋时或在 25 年窗口期内，可以按房屋价值的相同比例偿还此贷款。

首次置业奖励就像房屋的第二笔按揭贷款，因此也会包含一些相关的资格标准和费用。请咨询按揭贷款专家，了解该奖励是否有益于您的具体情况。

4. 找到心仪的房屋或房产后，提交按揭贷款申请

如果您的按揭贷款申请已获得预先批准，最终审批过程可能只需要至多一周的时间。不必担心，因为您的申请将会得到优先处理，以满足购买合同上提到的贷款条件日期。

如果没有获得预先批准，只要您能及时提供所需的全部文件，仍然可以在相同的时限内获批。建议在寻找房屋/房产之前获得预先批准，以免耽误购买时间 – 并确保您有足够的时间收集所需的全部文件。

5. 偿还按揭贷款

大多数借款人设定的按揭贷款偿还期限为 25 年。通常情况下，您可以追加偿付金额，这样做有助于缩减分期和按揭贷款的期限。

如果您拖欠了按揭贷款的还款并持续违约，您有可能面临失去房屋的风险。

如果您决定在还清按揭贷款之前卖掉您的房屋/房产，房屋出售所得将用于偿还按揭贷款的余额，多出的金额将作为房产权益支付给您。

在迁居加拿大后的头几个月内买房

如果您能够满足基本的首付、信用记录和/或资产标准，而且能够证明有稳定的收入，那么您在迁居加拿大的头几个月内，就有资格申请按揭贷款购买房屋或房产。请注意，如果您选择支付的首付金额低于购买费用的 20%，您需要证明已在加拿大从事全职工作至少三个月。

在买房的同时应对各种财务要求可能很有挑战性。在加拿大首次购置房产时，应当确保聘请一位经验丰富、知识全面，而且充分了解购房过程的理财顾问或按揭贷款专家。一旦找到心仪的房屋或房产，务必向一位值得信赖的理财顾问详述所有细节，因为这事关您的长远利益。

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